Tout savoir sur le taux d’usure
Depuis plusieurs mois, le taux d’usure est au cœur de l’actualité immobilière. Ce taux maximal auquel un prêt peut être accordé a en effet connu une hausse historique en octobre 2022. Comment définir ce taux ? Quel est son rôle et comment est-il calculé ? Tout ce qu’il faut savoir sur le taux d’usure en 2022 et sur les perspectives 2023.
Le taux d’usure se définit comme le taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter. On l’appelle aussi « seuil de l’usure ». Autrement dit, il s’agit d’un dispositif qui permet de protéger l’emprunteur contre d’éventuels abus de la part des établissements financiers. Des taux excessifs pourraient en effet mettre l’emprunteur dans une situation financière critique et même, plus largement, fragiliser l’économie globale. Le taux d’usure agit donc comme un régulateur.
Il en existe plusieurs selon le type de prêt accordé, car ce taux ne s’applique pas seulement aux prêts immobiliers, mais également aux crédits à la consommation, aux crédits renouvelables, aux découverts, etc. Par ailleurs, les crédits accordés aux collectivités locales ou encore aux entreprises sont aussi concernés par ce seuil à ne pas dépasser.
On compte ainsi différents taux d’usure selon les catégories d’emprunt fixées par la Banque de France, mais également selon la durée du prêt et son montant.
Afin de savoir si un prêt immobilier est légal, il faut calculer le TAEG (taux annuel effectif global). Celui-ci comprend le taux nominatif (taux d’intérêt de base), les différents frais ainsi que les commissions et les rémunérations diverses (frais de dossier, par exemple), sans oublier les primes d’assurance emprunteur (lors de la souscription d’une assurance obligatoire).
Le taux d’usure intervient à ce moment-là lors de l’octroi d’un crédit immobilier : si le TAEG est supérieur au taux d’usure, le prêt ne peut pas avoir lieu car il est considéré comme illégal ou usuraire.
À noter que l’usure (le prêt à un taux d’intérêt supérieur au taux d’usure) est un délit passible de deux ans d’emprisonnement et d’une peine d’amende de 300 000 euros.
Le taux d’usure est calculé tous les trimestres par la Banque de France. Selon le ministère de l’Économie et des Finances, il est fixé à partir des « taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers ». À la fin de chaque trimestre, les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel pour le trimestre suivant.
Le fait que le taux d’usure soit actualisé uniquement tous les trois mois est pointé du doigt par les courtiers et les banques. Selon eux, les taux de crédit effectivement appliqués par les banques montent en effet plus rapidement que le taux d’usure, qui a toujours « du retard » à rattraper. Autrement dit, selon les professionnels, le taux d’usure a du mal à suivre la réalité du marché. Résultat : certains emprunteurs se retrouvent bloqués dans leur achat immobilier, car le taux d’usure est souvent dépassé. Les établissements financiers alertent également sur le risque de blocage du marché immobilier.
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Depuis le 1er octobre, de nouveaux taux d’usure sont entrés en vigueur pour le dernier trimestre 2022. Le taux d’usure est passé de 2,57 % à 3,05 % pour les crédits immobiliers d’une durée supérieure à 20 ans, et de 2,60 % à 3,03 % pour les prêts immobiliers de moins de 20 ans. Une hausse historique, avec un taux qui repasse au-delà des 3 % pour la première fois en presque 4 ans.
Cette hausse historique du taux d’usure rend l’octroi d’un crédit plus confortable pour les banques et l’emprunteur. Certains dossiers de crédits jusqu’alors retoqués, pour cause de dépassement du seuil de l’usure, vont pouvoir en effet profiter de cette fenêtre de tir pour valider leur prêt immobilier auprès des banques.
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Les professionnels l’affirment : il faut toutefois agir vite. En d’autres termes, cette bonne nouvelle de l’augmentation du taux d’usure pour les futurs acquéreurs risque d’être vite entachée par la remontée des barèmes des banques, notamment de leurs taux de crédits immobiliers. L’ensemble du marché immobilier pourrait en effet subir une hausse mécanique et, par conséquent, venir effacer rapidement l’effet bénéfique de la hausse du taux d’usure.
Devenu la bête noire des courtiers et des banques ces derniers mois, le taux d’usure a vu son système de calcul révisé afin d’être moins déconnecté de l’évolution des conditions du marché. Désormais, pour calculer ce seuil de l’usure, la Banque de France se base en effet sur les taux de crédits appliqués uniquement durant le dernier mois du trimestre, et non plus sur la moyenne des trois derniers mois.
Cette évolution mise en place depuis l’été 2022 n’est toutefois pas suffisante aux yeux des établissements financiers. Ces derniers souhaiteraient que le taux d’usure ne soit plus calculé à partir des crédits signés mais plutôt sur les offres de prêt proposées aux ménages par les banques. Une véritable réforme du mode de calcul qui permettrait, selon eux, de faciliter l’accès à la propriété.
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